Geschäft Nr. 1 (GR 1) - Zwangsversteigerung
reedb-id: 1203434
#Geschäftslokale #Gewerberäume #Zwangsversteigerungen #Graz #BundeslandSteiermark #BezirkGraz #Österreich
Kontaktinformationen:
Versteigerungsdatum und -zeit: am 30.1.2025 um 11:00 Uhr
Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG
Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG
Geschäftslokal, Gewerberaum Graz Versteigerung Österreich | QR-Code
Geschäftslokal, Gewerberaum
Zwangsversteigerungen
Schätzwert, Verkehrswert € 96 500 (≈ Au$ 157 000)
AT-8020 Graz, Gries, Idlhofgasse 111
Bundesland Steiermark, Österreich
Finanzen
Versteigerungstermin 30.01.2025
157 000)
Schätzwert, Verkehrswert € 96 500 (≈
Flächen
Verkaufsfl.68,10 m²
Beschreibung
Grundbuch: KG 63105 GriesEinlagezahl: EZ 380 hievon 51/830-Anteile B-LNR 57 mit WE an GR 1
Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 617 im Ausmaß von 565 m², hievon 51/830-Anteile B-LNR mit WE an GR 1 im Haus Idlhofgasse 111, 8020 Graz
Im C-Blatt ist vorrangig eine Dienstbarkeit des Geh- und Fahrweges durch die (Haus-)Durchfahrt eingetragen, welche sich auf das Bewertungsobjekt nicht wertbeeinflussend auswirkt.
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im V. Grazer Stadtbezirk Gries in der Idlhofgasse im Abschnitt zwischen der Josef-Huber-Gasse und der Lazarettgasse.
Die Liegenschaften in der Umgebung sind mit Mehrfamilienwohnhäusern unterschiedlichen Baudatums bebaut.
Das Grundstück Nr. 617 im katastralen Ausmaß von 565 m2 weist im Wesentlichen ebene Geländeverhältnisse auf, es ist rechtecksförmig konfiguriert und wird im Westen unmittelbar vom Gehsteig der Idlhofgasse begrenzt, wo eine geschlossene Bebauung mit dem Wohnhaus Idlhofgasse 111, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und fünf Obergeschossen, besteht.
Im Süden besteht eine Einfahrt (Durchfahrt) zur östlichen Nachbarliegenschaft. PKW-Abstellplätze sind auf der Liegenschaft nicht vorhanden, sondern finden sich solche auf öffentlichem Gut (Zonenparkplätze).
Infrastruktur und Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind innerhalb des Bezirkes vollständig vorhanden.
Die Liegenschaft ist der Lage entsprechend vollständig erschlossen.
Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im Geografischen Informationssystem der Stadt Graz ist das gegenständliche Grundstück als Überlagerung von Kerngebiet mit Allgemeinem Wohngebiet (Einkaufszentrenausnahme) mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,5 ausgewiesen, darüber hinaus liegt das Grundstück innerhalb der Bebauungsplanungszonierung.
Die gegenständliche Wohnhausanlage wurde Anfang der 1960er-Jahre errichtet (Baubewilligung vom 20.11.1958).
Die Bauweise und Ausstattung entsprechen weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des geförderten Wohnbaus (Wiederaufbaus), das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, die Fassaden wurden mittlerweile thermisch saniert und sind mit Putz beschichtet, den oberen Abschluss bildet ein flach geneigtes Satteldach.
Das Wohnhaus Idlhofgasse 111 wird über einen westseitig angeordneten Hauseingang vom Gehsteig aus erschlossen, die vertikale Verbindung erfolgt über ein in das Gebäude eingebautes Stiegenhaus, das gegenständliche Geschäftslokal wird unmittelbar über einen Eingang vom Gehsteig aus erreicht.
Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt, das Geschäft Nr. 1 (GR 1), liegt im Erdgeschoss des Hauses und besteht gemäß Nutzwertfestsetzung aus einem Verkaufsraum, einem Abstellraum, einem Waschraum mit WC und einem Kellerraum, wobei die Nutzfläche im Wohnungseigentumsvertrag mit 68,10 m2 angegeben ist.
Anzumerken ist, dass der tatsächliche Grundriss des Verkaufsraumes vom beiliegenden Parifizierungsplan insofern abweicht, als das Schaufensterportal bis auf einen zurückspringenden Eingangsbereich bündig mit der Fassade errichtet wurde. Laut den Flächenangaben im Parifizierungsplan ergibt sich für die drei Räume im Erdgeschoss (Verkaufsraum 37,67 m2, Abstellraum 17,58 m2 und Waschraum mit WC 4,72 m2) eine Nutzfläche von 59,97 m2 zuzüglich des Kellerraumes (unter dem Abstellraum). Berücksichtigt man die tatsächliche Flächenerweiterung beim Verkaufsraum, so ergibt sich dafür ohne den Eingangsbereich eine Vergrößerung um etwa 8,00 m2, sodass sich für die Räume im Erdgeschoss eine Nutzfläche von rund 68,00 m2 zuzüglich Kellerraum ergibt; im abgeschlossenen Mietvertrag (siehe Beilage) ist die Nutzfläche des Geschäftslokals hingegen mit rund 86,00 m2 angeführt, weiters die Nutzung eines Teils des Kellers als Lagerfläche.
Hinsichtlich der Ausstattung im Inneren ist festzustellen, dass diese dem Verwendungszweck entsprechend als eher einfach zu bezeichnen ist, der Verkaufsraum ist gegenüber außen mit einer Portalkonstruktion mit Eingangstüre und Oberlichten abgeschlossen, der Fußboden weist einen Kunststoffbelag auf, die Wandoberflächen und Deckenuntersicht sind gestrichen, an der Mittelwand ist ein Radiator vorhanden (laut Information: Beheizung über Fernwärme). Im Abstellraum befinden sich ein älterer E-Verteiler sowie eine Spüle und ein elektrischer Warmwasserboiler, zwischen Abstellraum und Stiegenhaus besteht eine alte Vollbautüre. Der Waschraum weist einen Terrazzobelag sowie ein Stand-WC auf, welches laut Information mieterseits erneuert wurde, die Entlüftung dieses innenliegenden Raumes soll nicht einwandfrei funktionieren. Bei dem anlässlich der Befundaufnahme gezeigten Kellerraum handelt es sich um den ersten vom Kellergang links gelegenen Raum, wenn man nach der Kellerstiege rechts den Gang begeht; ein Kellerplan wurde bei den verbücherten Unterlagen zur Wohnungseigentumsbegründung nicht vorgefunden.
Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft kann augenscheinlich als dem Baualter entsprechend und gut bezeichnet werden, das Geschäftslokal im Inneren wurde augenscheinlich nur durchschnittlich instandgehalten.
Nach Mieterinformation steht das gesamte Inventar in ihrem Eigentum, sodass ein Zubehör im Sinne des ABGB nicht feststellbar war.
Anlässlich der Befundaufnahme wurde dem Sachverständigen ein Mietvertrag vorgewiesen (siehe Beilage), mit welchem das Geschäftslokal beginnend mit 01.03.2024 bis zum 28.02.2029 befristet vermietet wurde. Das Geschäftslokal wird zum Verkauf arabischer Lebensmittel genutzt.
Mieterseits wurde anlässlich der Befundaufnahme mitgeteilt, dass das monatlich zu entrichtende Entgelt € 1.040,00 beträgt, so wie dies im Mietvertrag in Punkt III. als Gesamtmietzins angegeben ist.
Die Aufgliederung der im Vertrag angeführten Mietzinsbestandteile ist jedoch in mehreren Punkten unklar:
Die im Vertrag angeführte Zwischensumme von € 1.265,00 kann nicht nachvollzogen werden, die „Betriebskosten“ bei Geschäftsraumvermietungen sind mit einem Steuersatz von 20% zu versteuern, im Vertrag sind 10% ausgewiesen, im Mietvertrag wird auf den Betriebskostenkatalog der §§ 21 bis 24 MRG Bezug genommen und eine Verrechnung derselben nach diesen Bestimmungen vereinbart, sodass demnach die gemäß WEG dem Wohnungseigentümer verrechneten Beiträge zur Reparaturrücklage (€ 134,00 monatlich) und die Kosten für die Instandhaltung der Heizung (€ 8,00 monatlich) nicht von der Mieterin zu ersetzen sind.
Der Hauptmietzins wurde wertgesichert, die Zahlung einer Kaution in Höhe von € 3.120,00 wurde vereinbart und wird davon ausgegangen, dass diese auf einen Ersteher übergeht.
Für die Bewertung wird hinsichtlich von Lage, Art und Beschaffenheit des Mietgegenstandes von einem nachhaltig erzielbaren Mietzins in Höhe des vertraglich vereinbarten Mietzinses von netto € 518,33 monatlich bzw. € 6.220,00 jährlich ausgegangen, sowie weiters davon, dass auf die restliche Dauer des gegenständlichen Mietverhältnisses die Betriebskosten von der Mieterin getragen werden, nicht jedoch die Beiträge zur Rücklage sowie die Kosten der Instandhaltung der Heizung, weil diese nicht in den §§ 21 bis 24 MRG angeführt sind.
Betreffend Objektdaten wird auf die von der Hausverwaltung übermittelten Unterlagen verwiesen (siehe Beilage zum Langgutachten), wobei die Heizkosten offensichtlich direkt verrechnet werden.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Das Vadium beträgt: EUR 9.650,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!
Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:
C-LNR 2 a 4385/1962 DIENSTBARKEIT des Geh- und Fahrweges über Gst 617 durch die Durchfahrt Haus Idlhofgasse Nr 111 für EZ 2290
Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Näheres siehe Langgutachten!
Vadium: Grundbuch: KG 63105 Gries
Einlagezahl: EZ 380 hievon 51/830-Anteile B-LNR 57 mit WE an GR 1
Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 617 im Ausmaß von 565 m², hievon 51/830-Anteile B-LNR mit WE an GR 1 im Haus Idlhofgasse 111, 8020 Graz
Im C-Blatt ist vorrangig eine Dienstbarkeit des Geh- und Fahrweges durch die (Haus-)Durchfahrt eingetragen, welche sich auf das Bewertungsobjekt nicht wertbeeinflussend auswirkt.
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im V. Grazer Stadtbezirk Gries in der Idlhofgasse im Abschnitt zwischen der Josef-Huber-Gasse und der Lazarettgasse.
Die Liegenschaften in der Umgebung sind mit Mehrfamilienwohnhäusern unterschiedlichen Baudatums bebaut.
Das Grundstück Nr. 617 im katastralen Ausmaß von 565 m2 weist im Wesentlichen ebene Geländeverhältnisse auf, es ist rechtecksförmig konfiguriert und wird im Westen unmittelbar vom Gehsteig der Idlhofgasse begrenzt, wo eine geschlossene Bebauung mit dem Wohnhaus Idlhofgasse 111, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und fünf Obergeschossen, besteht.
Im Süden besteht eine Einfahrt (Durchfahrt) zur östlichen Nachbarliegenschaft. PKW-Abstellplätze sind auf der Liegenschaft nicht vorhanden, sondern finden sich solche auf öffentlichem Gut (Zonenparkplätze).
Infrastruktur und Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind innerhalb des Bezirkes vollständig vorhanden.
Die Liegenschaft ist der Lage entsprechend vollständig erschlossen.
Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im Geografischen Informationssystem der Stadt Graz ist das gegenständliche Grundstück als Überlagerung von Kerngebiet mit Allgemeinem Wohngebiet (Einkaufszentrenausnahme) mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,5 ausgewiesen, darüber hinaus liegt das Grundstück innerhalb der Bebauungsplanungszonierung.
Die gegenständliche Wohnhausanlage wurde Anfang der 1960er-Jahre errichtet (Baubewilligung vom 20.11.1958).
Die Bauweise und Ausstattung entsprechen weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des geförderten Wohnbaus (Wiederaufbaus), das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, die Fassaden wurden mittlerweile thermisch saniert und sind mit Putz beschichtet, den oberen Abschluss bildet ein flach geneigtes Satteldach.
Das Wohnhaus Idlhofgasse 111 wird über einen westseitig angeordneten Hauseingang vom Gehsteig aus erschlossen, die vertikale Verbindung erfolgt über ein in das Gebäude eingebautes Stiegenhaus, das gegenständliche Geschäftslokal wird unmittelbar über einen Eingang vom Gehsteig aus erreicht.
Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt, das Geschäft Nr. 1 (GR 1), liegt im Erdgeschoss des Hauses und besteht gemäß Nutzwertfestsetzung aus einem Verkaufsraum, einem Abstellraum, einem Waschraum mit WC und einem Kellerraum, wobei die Nutzfläche im Wohnungseigentumsvertrag mit 68,10 m2 angegeben ist.
Anzumerken ist, dass der tatsächliche Grundriss des Verkaufsraumes vom beiliegenden Parifizierungsplan insofern abweicht, als das Schaufensterportal bis auf einen zurückspringenden Eingangsbereich bündig mit der Fassade errichtet wurde. Laut den Flächenangaben im Parifizierungsplan ergibt sich für die drei Räume im Erdgeschoss (Verkaufsraum 37,67 m2, Abstellraum 17,58 m2 und Waschraum mit WC 4,72 m2) eine Nutzfläche von 59,97 m2 zuzüglich des Kellerraumes (unter dem Abstellraum). Berücksichtigt man die tatsächliche Flächenerweiterung beim Verkaufsraum, so ergibt sich dafür ohne den Eingangsbereich eine Vergrößerung um etwa 8,00 m2, sodass sich für die Räume im Erdgeschoss eine Nutzfläche von rund 68,00 m2 zuzüglich Kellerraum ergibt; im abgeschlossenen Mietvertrag (siehe Beilage) ist die Nutzfläche des Geschäftslokals hingegen mit rund 86,00 m2 angeführt, weiters die Nutzung eines Teils des Kellers als Lagerfläche.
Hinsichtlich der Ausstattung im Inneren ist festzustellen, dass diese dem Verwendungszweck entsprechend als eher einfach zu bezeichnen ist, der Verkaufsraum ist gegenüber außen mit einer Portalkonstruktion mit Eingangstüre und Oberlichten abgeschlossen, der Fußboden weist einen Kunststoffbelag auf, die Wandoberflächen und Deckenuntersicht sind gestrichen, an der Mittelwand ist ein Radiator vorhanden (laut Information: Beheizung über Fernwärme). Im Abstellraum befinden sich ein älterer E-Verteiler sowie eine Spüle und ein elektrischer Warmwasserboiler, zwischen Abstellraum und Stiegenhaus besteht eine alte Vollbautüre. Der Waschraum weist einen Terrazzobelag sowie ein Stand-WC auf, welches laut Information mieterseits erneuert wurde, die Entlüftung dieses innenliegenden Raumes soll nicht einwandfrei funktionieren. Bei dem anlässlich der Befundaufnahme gezeigten Kellerraum handelt es sich um den ersten vom Kellergang links gelegenen Raum, wenn man nach der Kellerstiege rechts den Gang begeht; ein Kellerplan wurde bei den verbücherten Unterlagen zur Wohnungseigentumsbegründung nicht vorgefunden.
Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft kann augenscheinlich als dem Baualter entsprechend und gut bezeichnet werden, das Geschäftslokal im Inneren wurde augenscheinlich nur durchschnittlich instandgehalten.
Nach Mieterinformation steht das gesamte Inventar in ihrem Eigentum, sodass ein Zubehör im Sinne des ABGB nicht feststellbar war.
Anlässlich der Befundaufnahme wurde dem Sachverständigen ein Mietvertrag vorgewiesen (siehe Beilage), mit welchem das Geschäftslokal beginnend mit 01.03.2024 bis zum 28.02.2029 befristet vermietet wurde. Das Geschäftslokal wird zum Verkauf arabischer Lebensmittel genutzt.
Mieterseits wurde anlässlich der Befundaufnahme mitgeteilt, dass das monatlich zu entrichtende Entgelt € 1.040,00 beträgt, so wie dies im Mietvertrag in Punkt III. als Gesamtmietzins angegeben ist.
Die Aufgliederung der im Vertrag angeführten Mietzinsbestandteile ist jedoch in mehreren Punkten unklar:
Die im Vertrag angeführte Zwischensumme von € 1.265,00 kann nicht nachvollzogen werden, die „Betriebskosten“ bei Geschäftsraumvermietungen sind mit einem Steuersatz von 20% zu versteuern, im Vertrag sind 10% ausgewiesen, im Mietvertrag wird auf den Betriebskostenkatalog der §§ 21 bis 24 MRG Bezug genommen und eine Verrechnung derselben nach diesen Bestimmungen vereinbart, sodass demnach die gemäß WEG dem Wohnungseigentümer verrechneten Beiträge zur Reparaturrücklage (€ 134,00 monatlich) und die Kosten für die Instandhaltung der Heizung (€ 8,00 monatlich) nicht von der Mieterin zu ersetzen sind.
Der Hauptmietzins wurde wertgesichert, die Zahlung einer Kaution in Höhe von € 3.120,00 wurde vereinbart und wird davon ausgegangen, dass diese auf einen Ersteher übergeht.
Für die Bewertung wird hinsichtlich von Lage, Art und Beschaffenheit des Mietgegenstandes von einem nachhaltig erzielbaren Mietzins in Höhe des vertraglich vereinbarten Mietzinses von netto € 518,33 monatlich bzw. € 6.220,00 jährlich ausgegangen, sowie weiters davon, dass auf die restliche Dauer des gegenständlichen Mietverhältnisses die Betriebskosten von der Mieterin getragen werden, nicht jedoch die Beiträge zur Rücklage sowie die Kosten der Instandhaltung der Heizung, weil diese nicht in den §§ 21 bis 24 MRG angeführt sind.
Betreffend Objektdaten wird auf die von der Hausverwaltung übermittelten Unterlagen verwiesen (siehe Beilage zum Langgutachten), wobei die Heizkosten offensichtlich direkt verrechnet werden.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Das Vadium beträgt: EUR 9.650,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!
Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:
C-LNR 2 a 4385/1962 DIENSTBARKEIT des Geh- und Fahrweges über Gst 617 durch die Durchfahrt Haus Idlhofgasse Nr 111 für EZ 2290
Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Näheres siehe Langgutachten!
Geringstes Gebot: 48.250,00 EUR
Lage
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